IL MERCATO IMMOBILIARE

 

LOsservatorio O.R.S.A. non ha il fine di fissare prezzi di riferimento per il mercato immobiliare ma piuttosto intende seguirne landamento congiunturale, per poter riflettere sulle relazioni in essere col sistema abitativo.

La scelta di affidare la gestione di informazioni di questo tipo ad un autorevole partner di Nuova Quasco quale Nomisma peraltro riprova di questa scelta strategica.

Il mercato immobiliare nella provincia di Rimini

Rimini e provincia come un mercato dinamico, in piena evoluzione positiva e dove c ancora spazio per la crescita. La domanda complessivamente vivace, lofferta adeguata e il volume degli scambi percepito in costante aumento. I valori hanno fatto registrare incrementi superiori alla media, risultando cos tra i pi alti dei comuni monitorati. Ne derivata una bassa redditivit degli immobili, in costante calo, tra laltro, in tutta la provincia di Rimini.

Circa il futuro, gli operatori ritengono possa verificarsi un ulteriore incremento nei valori e nel volume di compravendite, mentre dovrebbe rimanere stazionario il segmento locativo.

 

Il mercato immobiliare a Rimini
Le abitazioni

Rimini - Le tendenze nel mercato delle compravendite e locazioni di abitazioni

 

Mercato
delle compravendite

Mercato
delle locazioni

Offerta

/

Domanda

Numero di contratti

/

/

Prezzi/Canoni

Tempi di vendita/locazione (mesi)

5,1

1,4

Divario prezzo richiesto ed effettivo (%)

4,5

-

Divario prezzo abitazione libera/occupata

18,3

-

.

Numero:

Prezzi:

Numero:

Canoni:

Previsioni

/

/

Fonte dati: Nomisma

Secondo quanto rilevato dagli operatori del settore, il mercato abitativo di Rimini si contraddistinto per unofferta piuttosto vivace a fronte di una domanda stabile per lacquisto e in crescita per la locazione. Lattivit transattiva sembra comunque essere aumentata, anche se con diverse intensit, cos come i prezzi e canoni. Ottima la performance dei prezzi, che hanno messo a segno variazioni medie nellordine dei 25 punti percentuali, raggiungendo cos i 1.972 al metro quadrato (il valore pi alto tra quelli dei comuni della regione se si esclude Bologna). Bassa e in costante calo la redditivit, pari in media al 4,0%. Riguardo levoluzione futura del mercato, gli operatori sono orientati verso la stabilit per quel che riguarda il volume di scambi, mentre si aspettano incrementi sul versante dei valori.

 

Rimini - Prezzi e loro variazioni rispetto ad OSAR VII, canoni e rendimenti di abitazioni usate

 

Mercato delle compravendite

 

Mercato delle locazioni

 

Prezzi (/mq)

Variazioni (%)

 

Canoni (/mq/anno)

Rendimenti (%)

Zona di pregio

2.722

20,5

 

106

3,9

Centro

2.431

22,3

 

97

4,0

Semicentro

2.077

21,3

 

81

3,9

Periferia

1.712

28,1

 

71

4,1

Media

1.972

24,5

 

79

4,0

Fonte dati: Nomisma

 

Figura 3 - Serie storica numeri indici di prezzi medi di abitazioni e rapporto centro/periferia




Gli immobili d'impresa e gli spazi destinati a parcheggio
 

Uffici

Negozi

Capannoni

Posti auto
e box

Numero di compravendite

/

/

/

Prezzi di compravendita

/

/

Numero di locazioni

/

/

Fonte dati: Nomisma

Complessivamente soddisfacenti le performance dei mercati non residenziali. Il segmento delle compravendite sembra infatti essersi contraddistinto in tutti i segmenti, ad eccezione di quello dei negozi, per lievi segnali di crescita testimoniati anche dal diffuso incremento dei prezzi. Appare pi improntato alla stabilit il segmento delle locazioni, che risulta leggermente pi vivace solo in corrispondenza del comparto commerciale.

 

IL MERCATO ABITATIVO NEI COMUNI DELLA PROVINCIA DI RIMINI
Il mercato abitativo a Santarcangelo di Romagna
Santarcangelo di Romagna (RN) - Quadro di sintesi del mercato abitativo
 
Santarcangelo di Romagna

Offerta

Domanda

Numero di compravendite

Prezzi di compravendita

Numero di locazioni

Canoni di locazione

Tempi di vendita (mesi)

5,0

Tempi di locazione (mesi)

1,7

Divario prezzo abitazione libera/occupata

17,9

Prezzo medio abitazione usata (/mq)

1.767

Variazione rispetto ad OSAR VII (%)

18,0

Canone medio di locazione (/mq/anno)

83

Rendimento medio lordo annuo (%)

4,7

Fonte dati: Nomisma

In linea con la tendenza generale dei comuni minori della regione, anche a Santarcangelo il mercato delle compravendite risulta pi vivace di quello delle locazioni. Sono infatti segnalate in aumento quantit offerte e domandate per acquisto, cos come numero di scambi e valori. I prezzi hanno messo a segno variazioni positive pari a 18 punti percentuali, attestandosi sui 1.767 al metro quadrato, ben al di sopra della media dei comuni di provincia. Stabile il volume delle locazioni e solo in lieve aumento i canoni che, a fatica, si stanno riportando sui valori precedenti alla crisi di fine 98. La diversa dinamica di prezzi e canoni ha inciso sulla redditivit degli immobili, scesa al 4,7%, sulla scia di una tendenza inaugurata ormai da 7 anni.

Nel prossimo futuro gli operatori attendono un ulteriore aumento delle compravendite, mentre ci si aspetta stabilit sugli altri fronti.

Santarcangelo di Romagna (RN) - Prezzi e canoni medi di abitazioni usate (N.I. 1997 = 100)



Fonte dati: Nomisma



Santarcangelo di Romagna (RN) - Le previsioni sul mercato abitativo

 

Santarcangelo di Romagna

Numero di compravendite

Prezzi di compravendita

Numero di locazioni

Canoni di locazione

Fonte dati: Nomisma


Il mercato abitativo a Riccione

Riccione (RN) - Quadro di sintesi del mercato abitativo

 

Riccione

Offerta

Domanda

Numero di compravendite

Prezzi di compravendita

Numero di locazioni

/

Canoni di locazione

/

Tempi di vendita (mesi)

5,1

Tempi di locazione (mesi)

1,6

Divario prezzo abitazione libera/occupata

18,3

Prezzo medio abitazione usata (/mq)

2.603

Canone medio di locazione (/mq/anno)

96

Rendimento medio lordo annuo (%)

3,7

 



Fonte dati: Nomisma


Il mercato residenziale di Riccione ha evidenziato nell’ultimo anno tendenze positive, essendosi distinto per diffusi incrementi di domanda, offerta e scambi, anche se con intensità diverse a seconda che si faccia riferimento alle compravendite o alle locazioni. Il prezzo medio di un’abitazione usata ha raggiunto i 2.600 € superando le quotazioni di qualsiasi altro comune di provincia analizzato e posizionandosi persino ad un passo da quelli che sono i valori più alti del relativo comune capoluogo, valorizzando, così, la forte vocazione turistica della città. Di contro, la redditività media risulta piuttosto bassa (3,7% contro il 5,4% in media), come conseguenza di un livello medio di canoni che non può definirsi ugualmente brillante.

Le previsioni per il futuro sono orientate alla stabilità, anche se non si esclude la possibilità di qualche lieve incremento nei valori e nel volume di compravendite.

Riccione (RN) - Le previsioni sul mercato abitativo

 

Riccione

Numero di compravendite

/

Prezzi di compravendita

/

Numero di locazioni

Canoni di locazione

Fonte dati: Nomisma


Appendice statistica
Divario percentuale medio tra il prezzo di un’abitazione libera e quello di una occupata e tra il prezzo richiesto e quello effettivo

Comune

Divario %

Divario % prezzo richiesto/effettivo

libero/occupato

Pregio

Centro

Semicentro

Periferia

Media

Rimini

18.3

4.9

4.6

4.6

4.1

4.5

Media regionale comuni capoluogo

19,9

7,4

7,1

7,8

8,1

7,6

Fonte dati: Nomisma

 

Divario percentuale medio tra il prezzo di un’abitazione libera e quello di una occupata - Comuni campione e di cintura

Comune

Divario % libero/occupato

Riccione

18,3

Santarcangelo

17,9

Fonte dati: Nomisma

 

Tempi medi di vendita di abitazioni (mesi)

Comune

Zone di pregio

Centro

Semicentro

Periferia

Media

Rimini

5.6

5.4

4.9

4.4

5.1

Media regionale comuni capoluogo

4,5

4,3

4,1

4,0

4,2

Fonte dati: Nomisma

 

Tempi medi per la locazione di abitazioni (mesi)

Comune

Zone di pregio

Centro

Semicentro

Periferia

Media

Rimini

5.6

5.4

4.9

4.4

5.1

Media regionale comuni capoluogo

4,5

4,3

4,1

4,0

4,2

Fonte dati: Nomisma

 

Tempi medi di vendita e per la locazione di abitazioni - Comuni campione e di cintura (mesi)

Comune

Tempi di vendita

Tempi per la locazione

Riccione

5,1

1,6

Santarcangelo

5,0

1,7

Fonte dati: Nomisma

 

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere (€ al metro quadrato)

Comune

Zone di pregio

 

Centro

 

Semicentro

 

Periferia

Indice sintetico

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

Abitazioni nuove o ristrutturate

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimini

3.168

4.237

 

2.823

3.547

 

2.348

2.780

 

1.917

2.243

2.464

Media regionale comuni capoluogo

2.417

3.184

 

2.186

2.830

 

1.851

2.257

 

1.558

1.883

1.987

Abitazioni usate abitabili

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimini

2.364

3.080

 

2.225

2.637

 

1.902

2.253

 

1.533

1.890

1.972

Media regionale comuni capoluogo

1.863

2.331

 

1.668

2.099

 

1.411

1.749

 

1.171

1.480

1.519

Abitazioni da ristrutturare completamente

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimini

1.900

2.253

 

1.800

2.115

 

1.250

1.683

 

1.050

1.400

1.444

Media regionale comuni capoluogo

1.307

1.653

 

1.177

1.497

 

943

1.214

 

774

1.023

1.044

Fonte dati: Nomisma


Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere -Comuni campione e di cintura
(€ al metro quadrato)

Comune

Abitazioni

nuove

 

Abitazioni

usate

 

Abitazioni

da ristrutturare

Media

Min

Max

 

Min

Max

 

Min

Max

Riccione

2.697

3.899

 

2.265

2.940

 

1.56

2.153

2.618

Santarcangelo

1.947

2.438

 

1.614

1.920

 

1.208

1.425

1.759

Fonte dati: Nomisma

 

Prezzi medi sintetici di compravendita di abitazioni nelle diverse localizzazioni urbane (€ al metro quadrato)

Comune

Zone di pregio

Centro

Semicentro

Periferia

Media

Rimini

2.834

2.524

2.036

1.672

1.960

Media regionale comuni capoluogo

2.126

1.910

1.571

1.315

1.517

Fonte dati: Nomisma


Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate (€ al metro quadrato per anno)

Comune

Zone di pregio

 

Centro

 

Semicentro

 

Periferia

Indice sintetico

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

 

Minimi

Massimi

Rimini

100

113

 

91

103

 

76

85

 

65

76

79

Media regionale comuni capoluogo

95

118

 

85

105

 

71

86

 

61

75

77

Fonte dati: Nomisma

 

Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate - Comuni campione e di cintura
(€ al metro quadrato per anno)

Comune

Minimi

Massimi

Media

Riccione

88

104

96

Santarcangelo

75

91

83

Fonte dati: Nomisma


Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate - Comuni campione e di cintura
(€ al metro quadrato per anno)

Comune

Minimi

Massimi

Media

Riccione

88

104

96

Santarcangelo

75

91

83

Fonte dati: Nomisma


Altre fonti

Durante le attività di articolazione territoriale sono stati conferiti all’Osservatorio O.R.S.A. importanti dati immobiliari da parte della F.I.A.I.P. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) con i prezzi di compravendita delle abitazioni per gli anni 2002 e 2003, suddivisi per tipologia di abitazione (Case nuove o ristrutturate, Case in buono stato e Case da ristrutturare) e quartiere o zona di città.

I valori indicati sono utili per la valutazione degli andamenti congiunturali dei mercati locali. Senza per questo prevedere la modifica dei dati raccolti direttamente per l’osservatorio O.R.S.A. da parte di Nomisma, per completezza di informazione si riportano alcune tabelle ove le variazioni maggiormente significative sono state evidenziate in neretto in modo tale che si possano immediatamente individuare le zone di città in cui il mercato delle abitazioni è risultato più attivo.


Prezzi di compravendita di case nuove e ristrutturate

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

2.220

3.100

2.400

3.350

2.500

3.450

2.500

3.450

Marina centro

2.600

3.700

2.800

4.000

3.300

4.500

3.300

4.500

San Giuliano

2.200

3.100

2.380

3.350

2.380

3.400

2.380

3.400

Bellariva

2.000

2.300

2.160

2.480

2.300

2.600

2.300

2.600

Rivazzurra

1.900

2.200

2.050

2.380

2.250

2.500

2.250

2.500

Miramare

1.900

2.200

2.050

2.380

 

 

 

 

Colonnella

2.000

2.300

2.160

2.480

2.300

2.700

2.300

2.700

Via Dario Campana

2.100

2.800

2.270

3.020

2.500

3.450

2.500

3.450

Via Covignano

2.000

2.700

2.160

2.920

2.400

3.100

2.400

3.100

Celle

1.650

2.000

1.780

2.160

1.850

2.350

1.850

2.350

Viserba

1.550

2.000

1.670

2.160

1.800

2.400

 

 

Valore medio

2.011

2.582

2.171

2.789

2.358

3.045

2.420

3.117

 

Variazione percentuale dei prezzi di compravendita case nuove e ristrutturate

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

 

 

8,11%

8,06%

4,17%

2,99%

0,00%

0,00%

Marina centro

 

 

7,69%

8,11%

17,86%

12,50%

0,00%

0,00%

San Giuliano

 

 

8,18%

8,06%

0,00%

1,49%

0,00%

0,00%

Bellariva

 

 

8,00%

7,83%

6,48%

4,84%

0,00%

0,00%

Rivazzurra

 

 

7,89%

8,18%

9,76%

5,04%

0,00%

0,00%

Miramare

 

 

7,89%

8,18%

 

 

 

 

Colonnella

 

 

8,00%

7,83%

6,48%

8,87%

0,00%

0,00%

Via Dario Campana

 

 

8,10%

7,86%

10,13%

14,24%

0,00%

0,00%

Via Covignano

 

 

8,00%

8,15%

11,11%

6,16%

0,00%

0,00%

Celle

 

 

7,88%

8,00%

3,93%

8,80%

0,00%

0,00%

Viserba

 

 

7,74%

8,00%

7,78%

11,11%

 

 

Valore medio

 

 

7,96%

8,03%

8,62%

9,18%

2,63%

2,35%

 

Prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

1.550

2.100

1.670

2.270

1.750

2.400

1.750

2.400

Marina centro

1.900

2.500

2.050

2.700

2.300

2.900

2.300

2.900

San Giuliano

1.800

2.400

1.940

2.590

2.000

2.750

2.000

2.750

Bellariva

1.600

1.800

1.730

1.940

1.850

2.200

1.850

2.200

Rivazzurra

1.400

1.600

1.510

1.730

1.750

2.000

1.750

2.000

Miramare

1.400

1.600

1.510

1.730

 

 

 

 

Colonnella

1.600

1.900

1.730

2.050

1.900

2.300

1.900

2.300

Via Dario Campana

1.800

2.100

1.940

2.270

2.050

2.500

2.050

2.500

Via Covignano

1.700

2.000

1.840

2.160

1.900

2.250

1.900

2.250

Celle

1.500

1.650

1.620

1.780

1.700

1.850

1.700

1.850

Viserba

1.400

1.550

1.510

1.670

1.700

1.850

 

 

Valore medio

1.605

1.927

1.732

2.081

1.890

2.300

1.911

2.350

 

Variazione percentuale dei prezzi di case in buono stato abitabili

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

 

 

7,74%

8,10%

4,79%

5,73%

0,00%

0,00%

Marina centro

 

 

7,89%

8,00%

12,20%

7,41%

0,00%

0,00%

San Giuliano

 

 

7,78%

7,92%

3,09%

6,18%

0,00%

0,00%

Bellariva

 

 

8,13%

7,78%

6,94%

13,40%

0,00%

0,00%

Rivazzurra

 

 

7,86%

8,13%

15,89%

15,61%

0,00%

0,00%

Miramare

 

 

7,86%

8,13%

 

 

 

 

Colonnella

 

 

8,13%

7,89%

9,83%

12,20%

0,00%

0,00%

Via Dario Campana

 

 

7,78%

8,10%

5,67%

10,13%

0,00%

0,00%

Via Covignano

 

 

8,24%

8,00%

3,26%

4,17%

0,00%

0,00%

Celle

 

 

8,00%

7,88%

4,94%

3,93%

0,00%

0,00%

Viserba

 

 

7,86%

7,74%

12,58%

10,78%

 

 

Valore medio

 

 

7,93%

7,97%

9,13%

10,53%

1,12%

2,17%

 

Prezzi di compravendita di case da ristrutturare

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

1.300

1.600

1.400

1.730

1.500

1.900

1.500

1.900

Marina centro

1.600

2.100

1.730

2.270

2.000

2.400

2.000

2.400

San Giuliano

1.400

1.800

1.510

1.940

1.800

2.100

1.800

2.100

Bellariva

1.400

1.600

1.510

1.730

1.700

2.000

1.700

2.000

Rivazzurra

1.300

1.500

1.400

1.620

1.500

1.750

1.500

1.750

Miramare

1.300

1.500

1.400

1.500

 

 

 

 

Colonnella

1.500

1.700

1.620

1.840

1.750

2.050

1.750

2.050

Via Dario Campana

1.600

1.800

1.730

1.940

1.850

2.100

1.850

2.100

Via Covignano

1.500

1.700

1.620

1.840

1.750

1.950

1.750

1.950

Celle

1.250

1.500

1.350

1.620

1.500

1.700

1.400

1.550

Viserba

1.200

1.300

1.300

1.400

1.400

1.550

 

 

Valore medio

1.395

1.645

1.506

1.766

1.675

1.950

1.694

1.978

 

Variazione percentuale dei prezzi di case da ristrutturare

Quartiere

I semestre 2002

II semestre 2002

I semestre 2003

II semestre 2003

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

minimo

massimo

Centro storico

 

 

7,69%

8,13%

7,14%

9,83%

0,00%

0,00%

Marina centro

 

 

8,13%

8,10%

15,61%

5,73%

0,00%

0,00%

San Giuliano

 

 

7,86%

7,78%

19,21%

8,25%

0,00%

0,00%

Bellariva

 

 

7,86%

8,13%

12,58%

15,61%

0,00%

0,00%

Rivazzurra

 

 

7,69%

8,00%

7,14%

8,02%

0,00%

0,00%

Miramare

 

 

7,69%

0,00%

 

 

 

 

Colonnella

 

 

8,00%

8,24%

8,02%

11,41%

0,00%

0,00%

Via Dario Campana

 

 

8,13%

7,78%

6,94%

8,25%

0,00%

0,00%

Via Covignano

 

 

8,00%

8,24%

8,02%

5,98%

0,00%

0,00%

Celle

 

 

8,00%

8,00%

11,11%

4,94%

-6,67%

-8,82%

Viserba

 

 

8,33%

7,69%

7,69%

10,71%

 

 

Valore medio

 

 

7,95%

7,35%

11,19%

10,40%

1,16%

1,42%

 

 

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