IL FENOMENO ABITATIVO

 

Il patrimonio censito

Le informazioni disponibili sul patrimonio immobiliare sono poche e frammentarie rispetto alla complessità del fenomeno in esame: a tutt’oggi i dati censuari definitivi non sono ancora stati divulgati (se non quelli sulla popolazione legale) e quelli provvisori finora pubblicati risultano per lo più aggregati in macroaree e contengono poche informazioni sulle abitazioni, sul titolo di godimento e sullo stato d’uso delle stesse.

Secondo i dati provvisori del 14° censimento il numero complessivo di edifici in Italia è di circa 13 milioni di unità di cui circa l’86,5%, pari ad 11 milioni, sono quelli ad uso abitativo. Il patrimonio immobiliare della nostra regione consisterebbe in 836 mila edifici di cui 735 mila ad uso abitativo, mentre per la provincia di Rimini gli edifici sarebbero circa 60 mila e quelli ad uso abitativo 51 mila.

La ripartizione degli edifici secondo quattro diverse destinazioni d’uso, per la provincia di Rimini ne attribuisce l’85,1% all’uso abitativo (che include solo gli edifici costruiti a fini residenziali), l’8% ad alberghi, uffici, commercio, industria, comunicazione e trasporti, il 3% ad altri tipi di utilizzo (che include gli edifici destinati ad ospitare attività ricreative e sportive, scuole, ospedali, chiese, convivenza come caserme, conventi, etc.) ed il 3,9% di non utilizzati (che comprende gli edifici in costruzione, in ricostruzione, in fase di consolidamento e gli edifici cadenti, in rovina e in demolizione).

Nelle tabelle riprodotte di seguito (Tabella 15 e 16), sono invece rappresentati i dati relativi alle abitazioni per i censimenti del 1981, 1991 e 2001. In particolare in esse compaiono il numero delle famiglie residenti, le abitazioni occupate, le abitazioni non occupate, il numero complessivo delle abitazioni e gli altri tipi di alloggio. E’ necessario ricordare che i dati del 2001 sono provvisori e pertanto suscettibili di variazioni ed inoltre è altrettanto necessario chiarire che le abitazioni non occupate, secondo la definizione dell’ISTAT, sono quelle non abitate da alcuna persona o abitate solamente da persone temporaneamente presenti che, cioè, non hanno dimora abituale in quella abitazione (ad esempio, è il caso di studenti fuori sede che frequentano un corso di studi nel comune di censimento), pertanto non necessariamente vuote.

Nei venti anni intercorsi tra i tre censimenti, il numero complessivo di abitazioni della provincia di Rimini è cresciuto del 30%, passando dai 99.584 alloggi del 1981 ai 129.619 del 2001. L’incremento di abitazioni appare rilevante se confrontato con quello della popolazione, pari al 10,7%, ma tuttavia allineato con l'aumento del numero delle famiglie pari al 29,5%.

Per ciò che riguarda gli alloggi non occupati, nel consueto periodo dal 1981 al 2001, sono aumentati di 2.321 unità con un incremento percentuale pari al 10%. Di fatto, mentre nel 1981 le abitazioni non occupate incidevano per il 22,4%, nel 2001 esse sono scese al 19% dell'intero patrimonio immobiliare abitativo.

L'incremento delle abitazioni occupate, che per l’intera provincia ammonta a 27.714 unità immobiliari, rappresenta un valore superiore all’aumento del numero delle famiglie, pari a 24.088 unità.

A livello comunale le variazioni del numero degli alloggi occupati nel ventennio 1981-2001 differiscono in modo sensibile: nei comuni della prima cintura e nel capoluogo aumentano in modo considerevole (Poggio Berni + 83,4%, Coriano 73,5%, Verucchio 68,9%, San Clemente 63,3%, Bellaria Igea Marina 62,8%), i comuni posti nella porzione meridionale della provincia ed i centri di maggiori dimensioni rilevano dinamiche più contenute (Saludecio +20,4%, Mondaino +21,6%, Rimini 25,5%, Montegridolfo 29,1%, Cattolica 30,4%, Riccione 32,2%, Gemmano 39,7%, Montefiore Conca 43,8%). E’ tuttavia degno di nota il fatto che i soli comuni di Saludecio e Mondaino mostrino valori inferiori o simili alla media nazionale (+21,6%), mentre tutti gli altri comuni mostrano valori superiori sia alla media nazionale che alla media regionale (+22,6%).

 Anche la situazione del numero complessivo di alloggi presenta dinamiche simili: nel periodo tra il 1981 e il 2001 si verifica un aumento del 30,2% degli alloggi totali, ben superiore sia alla media nazionale (+20,9%) che a quella regionale (+20,8%). A livello comunale i territori che presentano l’aumento più rilevante sono quelli di Poggio Berni (+84,8%), Verucchio (+61,2%), Morciano di Romagna (+56,7%), Coriano (+53,1%), Misano Adriatico (+48,6%) e Santarcangelo di Romagna (41,2%), mentre gli incrementi meno rilevanti si riscontrano a Mondaino (+1,9%), Montescudo (8,5%), Montegridolfo (+13,3%), Gemmano (+19,0%) e Rimini (20,8%).

Riccione, comune facente parte del Campione dell’Osservatorio, presenta invece un incremento del 35,1%.

Tabella 15 - Famiglie, abitazioni occupate ed altri tipi di alloggio - Censimenti 1981, 1991, 2001
 

Famiglie

Abitazioni occupate

Altri tipi di alloggio

 

1981

1991

2001

1981

1991

2001

1981

1991

2001

Bellaria-Igea Marina

3.897

4.480

6.076

3.722

4.427

6.059

76

53

0

Cattolica

5.158

5.590

6.467

4.955

5.566

6.459

0

9

3

Coriano

1.768

2.273

2.908

1.668

2.269

2.894

1

-

0

Gemmano

326

365

433

310

360

433

0

-

0

Misano Adriatico

2.475

3.073

3.847

2.403

3.010

3.843

0

29

4

Mondaino

489

488

562

453

487

551

0

-

0

Monte Colombo

503

615

677

434

584

670

0

-

0

Montefiore Conca

490

562

682

468

547

673

0

-

0

Montegridolfo

268

307

346

268

307

346

0

-

0

Montescudo

507

597

805

500

584

803

0

-

1

Morciano di Romagna

1.542

1.954

2.345

1.423

1.869

2.315

0

-

1

Poggio Berni

599

802

1.037

565

801

1.036

0

1

0

Riccione

10.152

12.163

13.111

9.683

11.964

12.800

7

1

2

Rimini

42.895

46.166

50.919

40.400

45.547

50.713

76

97

116

Saludecio

774

812

906

746

812

898

0

-

0

San Clemente

741

822

1.143

695

818

1.135

0

4

1

San Giovanni in Marignano

1.960

2.399

2.879

1.908

2.373

2.879

0

5

0

Santarcangelo di Romagna

4.813

5.766

6.988

4.558

5.755

6.979

1

3

0

Torriana

302

369

443

281

364

439

0

-

0

Verucchio

1.848

2.411

3.021

1.785

2.408

3.014

1

3

0

Provincia

81.507

92.014

105.595

77.225

90.852

104.939

162

205

128

EMILIA ROMAGNA

1.397.270

1.482.065

1.638.914

1.323.599

1.466.580

1.623.132

1.371

1.483

1.214

ITALIA

18.516.703

19.909.003

21.503.088

17.541.752

19.735.913

21.327.599

99.300

20.765

22.500


Tabella 16 – Famiglie, abitazioni non occupate e totale abitazioni - Censimenti 1981, 1991, 2001
 

Famiglie

Abitazioni non occupate

Totale

 

1981

1991

2001

1981

1991

2001

1981

1991

2001

Bellaria-Igea Marina

3.897

4.480

6.076

2.860

2.867

3.219

6.582

7.294

9.278

Cattolica

5.158

5.590

6.467

1.226

1.445

1.694

6.181

7.011

8.153

Coriano

1.768

2.273

2.908

330

357

165

1.998

2.626

3.059

Gemmano

326

365

433

179

177

149

489

537

582

Misano Adriatico

2.475

3.073

3.847

2.291

2.785

3.134

4.694

5.795

6.977

Mondaino

489

488

562

165

200

79

618

687

630

Monte Colombo

503

615

677

198

203

202

632

787

872

Montefiore Conca

490

562

682

217

193

218

685

740

891

Montegridolfo

268

307

346

107

98

79

375

405

425

Montescudo

507

597

805

263

219

25

763

803

828

Morciano di Romagna

1.542

1.954

2.345

215

212

252

1.638

2.081

2.567

Poggio Berni

599

802

1.037

54

76

108

619

877

1.144

Riccione

10.152

12.163

13.111

4.382

5.103

6.208

14.065

17.067

19.008

Rimini

42.895

46.166

50.919

7.942

8.505

7.668

48.342

54.052

58.381

Saludecio

774

812

906

298

368

394

1.044

1.180

1.292

San Clemente

741

822

1.143

175

168

53

870

986

1.188

San Giovanni in Marignano

1.960

2.399

2.879

333

403

188

2.241

2.776

3.067

Santarcangelo di Romagna

4.813

5.766

6.988

637

689

358

5.195

6.444

7.337

Torriana

302

369

443

190

177

144

471

541

583

Verucchio

1.848

2.411

3.021

297

359

343

2.082

2.767

3.357

Provincia

81.507

92.014

105.595

22.359

24.604

24.680

99.584

115.456

129.619

EMILIA ROMAGNA

1.397.270

1.482.065

1.638.914

298.026

316.027

306.909

1.621.625

1.782.607

1.930.041

ITALIA

18.516.703

19.909.003

21.503.088

4.395.471

5.292.609

5.198.274

21.937.223

25.028.522

26.525.873


L’Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo non può esimersi dall’analizzare fenomeni legati all’Edilizia Residenziale Pubblica ed al Fondo Sociale per l’Affitto. Il sistema di osservazione promosso dal Legislatore Regionale prevede, anzi, uno specifico ambito di ricerca direttamente gestito dal Servizio Politiche Abitative dell’Assessorato Programmazione Territoriale – Politiche Abitative - Riqualificazione Urbana.

Tuttavia, una particolare congiuntura, derivante dall’aggiornamento degli archivi informatici e del sistema di rilevamento dei dati, ha ritardato la redazione del Rapporto 2003 sull’Edilizia Residenziale Pubblica in Locazione.

Nell’intento di adempiere al dovere di analisi di tali informazioni, e con l’obiettivo di valorizzare le attività del Servizio Politiche Abitative, si è ritenuto opportuno proporre alcune statistiche che alimentano questo canale di rilevazione accedendo alle banche dati on-line (statistica self-service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle pagine dedicate all’Osservatorio del Sistema Abitativo (http://www.regione.emilia-romagna.it/fr_edilizia.htm).

Il patrimonio di alloggi E.R.P. in locazione in Emilia Romagna ammonta, al 31 gennaio 2002, a 53.732 unità che sommato alle 4.546 abitazioni di proprietà e gestione comunale genera un totale di 58.278 alloggi.

Nella Tabella 17 troviamo il numero di alloggi suddiviso per numero di occupanti degli stessi, il primo dato utile è che gli alloggi occupati risultano essere 53.320 e di questi 1.814 ricadono nella provincia di Rimini.Dei circa 1.800 alloggi situati in provincia, il 63% ricade nel capoluogo, il 6,4% a Riccione, il 6,6% a Cattolica ed il 6,2% a Santarcangelo; tutti gli altri comuni si posizionano su incidenze inferiori al 3%.

Confrontando il numero di alloggi alla popolazione residente si osserva che, in provincia di Rimini, mediamente si dispone di 6,54 alloggi E.R.P. ogni mille abitanti (13,13 alloggi ogni mille abitanti in Regione).

Relativamente al numero degli occupanti, oltre il 60% degli alloggi di cui si ha indicazione è occupato da una o due persone (rispettivamente 32% e 34%), tale percentuale decresce all’aumentare del numero degli occupanti.


Tabella 17 - Numero di alloggi per numero occupanti
 

Numero occupanti

TOTALE

Non indicato

1

2

3

4

5

Oltre 5

Bellaria - Igea Marina

1

11

25

10

5

2

-

54

Cattolica

9

33

35

24

13

4

1

119

Coriano

5

18

18

6

7

1

1

56

Gemmano

8

4

3

-

1

-

-

16

Misano Adriatico

1

14

6

3

1

-

-

25

Monte Colombo

2

6

5

1

2

-

1

17

Montefiore Conca

1

1

5

3

-

-

-

10

Montegridolfo

1

1

1

1

2

-

-

6

Montescudo

-

2

4

2

4

1

-

13

Morciano di Romagna

1

5

10

2

1

1

1

21

Riccione

-

33

44

34

15

6

2

134

Rimini

164

335

317

172

107

38

13

1.146

Saludecio

-

1

-

1

-

1

-

3

San Clemente

-

2

4

4

1

1

-

12

San Giovanni in Marignano

-

5

12

9

5

2

-

33

Santarcangelo di Romagna

1

35

34

19

14

8

2

113

Torriana

-

1

3

1

-

-

-

5

Verucchio

1

4

9

7

7

2

1

31

Provincia

195

511

535

299

185

67

22

1.814

Regione

3.692

18.954

15.270

7.811

4.778

1.900

915

53.320



Tabella 18 - Numero totale nuclei per alloggio e per fasce di reddito imponibile nucleo
     
 

Fino a 8000

da 8000

da 10500

da 13000

da 15500

da 18000

da 20500

da 26000

oltre

 Totale

 

euro

10500

13000

15500

18000

20500

26000

31000

31000

Bellaria - Igea Marina

9

6

8

5

6

6

6

5

2

53

Cattolica

35

12

13

12

11

6

10

8

3

110

Coriano

14

1

9

8

4

7

3

1

4

51

Gemmano

4

2

2

-

-

-

-

-

-

8

Misano Adriatico

14

2

2

1

1

2

-

-

2

24

Monte Colombo

6

4

-

1

-

-

4

-

-

15

Montefiore Conca

5

2

-

1

-

-

-

1

-

9

Montegridolfo

-

-

1

-

-

1

2

1

-

5

Montescudo

2

3

2

1

1

1

2

1

-

13

Morciano di Romagna

7

1

2

2

2

2

1

1

2

20

Riccione

55

6

15

18

7

10

14

4

5

134

Rimini

420

102

100

83

67

52

73

49

40

986

Saludecio

-

-

-

1

1

1

-

-

-

3

San Clemente

3

1

2

1

1

-

2

1

1

12

San Giovanni in Marignano

10

3

4

4

3

3

-

1

5

33

Santarcangelo di Romagna

33

12

16

8

11

6

14

4

8

112

Torriana

2

-

-

-

-

2

1

-

-

5

Verucchio

4

1

6

4

3

2

4

2

4

30

Provincia

623

158

182

150

118

101

136

79

76

1.623


La Tabella 18 indica il numero complessivo dei nuclei familiari che risultano assegnatari di un alloggio E.R.P. suddiviso per 9 fasce di reddito imponibile del nucleo familiare (complessivamente abbiamo 4.386 nuclei).

La Tabella, pur non fornendo indicazioni sulla condizione economica reale delle famiglie (dichiarazioni ISE ed ISEE), produce una stima basata sul reddito imponibile. Vediamo così che il 39% dei nuclei assegnatari dispone di un reddito imponibile inferiore agli 8.000 euro annui; escludendo questa fascia di reddito, quella maggiormente frequente è compresa tra i 10.500 ed i 13.000 euro annui, dove ricade l' 11% dei nuclei familiari assegnatari.

La maggior parte delle assegnazioni si inserisce nelle fasce di reddito meno elevate ma non mancano i nuclei familiari con redditi imponibili superiori ai 31.000 euro annui (76 nuclei familiari in provincia corrispondenti al 5% delle assegnazioni).

A livello comunale la situazione non è molto differente: generalmente prevale la fascia di reddito inferiore agli 8.000 euro; la seconda, in ordine di importanza, ricade tra i 10.500 ed i 13.000 seguita dalle due fasce adiacenti


Il fondo sociale per l'affitto

Le domande di Fondo Sociale per l’Affitto del 2003 (i dati sono stati forniti dall’ufficio responsabile dell’Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo), in regione sono state 39.105 e di queste 2.466 ricadono in provincia di Rimini.  Per le stesse ragioni esposte in merito all’Edilizia Residenziale Pubblica in Locazione si è deciso di accedere alle banche dati on-line (statistica self-service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle pagine dedicate all’Osservatorio del Sistema Abitativo.  Tale servizio on-line fornisce dati statistici sul Fondo Sociale relativamente all’anno 2002 quando il numero complessivo delle domande presentate è stato di circa 34.000 in regione e 2.000 in provincia di Rimini.

Nella tavola seguente (Tabella 19) troviamo alcune indicazioni sulle domande valide, quindi corrispondenti alle effettive contribuzioni, vengono ripartite in ordine a sei fasce di canone di locazione mensile e territorialmente.Analizzando i dati a livello comunale, troviamo al primo posto la città di Rimini con 1.060 domande che rappresentano il 48,4% del totale. Al secondo posto troviamo Riccione con 276 domande valide equivalenti al 12,6% del totale, al terzo posto vi è Cattolica con 192 domande equivalenti al 8,8%, al quarto Bellaria – Igea Marina con 189 domande, pari al 8,6% e di seguito Santarcangelo con 141 domande pari al 6,4%. Gli altri comuni presentano domande valide inferiori al 4% del totale.


Tabella 19 - Numero di domande valide per fasce di canone di locazione mensile - anno 2002

COMUNE

Fasce di canone di locazione mensile

TOTALE

Dato non

Fino a 200

Da 200 a

Da 300 a

Da 400 a

Da 500 a

Oltre 600

fornito

Euro

300 Euro

400 Euro

500 Euro

600 Euro

Euro

Bellaria - Igea Marina

-

9

36

47

54

35

8

189

Cattolica

-

17

41

53

45

34

2

192

Coriano

-

1

9

10

8

6

3

37

Gemmano

-

1

1

4

-

-

-

6

Misano Adriatico

-

18

15

32

12

10

4

91

Mondaino

-

4

4

1

1

-

-

10

Monte Colombo

-

-

2

3

1

-

-

6

Montefiore Conca

-

-

4

3

4

1

-

12

Montescudo

-

-

3

3

2

2

-

10

Poggio Berni

-

-

4

7

4

2

-

17

Riccione

-

17

57

67

65

51

19

276

Rimini

-

42

141

250

287

234

106

1.060

Saludecio

-

2

7

5

-

-

-

14

San Giovanni in Marignano

-

5

16

9

11

6

2

49

Santarcangelo di Romagna

-

4

22

31

34

35

15

141

Torriana

-

2

2

3

3

1

-

11

Verucchio

-

2

14

19

20

15

1

71

Provincia

-

124

378

547

551

432

160

2.192

REGIONE

4.293

1.837

5.383

8.349

8.108

4.272

1.538

33.780


La maggior parte dei canoni d'affitto mensili è compresa tra i 300-400 euro e i 400-500 euro; seguono per numero la fascia compresa tra i 200-300 euro e quella tra i 500-600 euro. La tipologia più frequente degli alloggi è composta da due stanze col 43% dei casi, seguita da quella a tre stanze col 31%; non mancano gli alloggi grandi (15%) e i monolocali (11%).

Nelle tavole successive (Tabella 20, 21 e 22 ), per i soli comuni inclusi nel campione O.R.S.A., le domande sono state ordinate in relazione alle fasce di canone mensile e alle dimensioni degli alloggi in locazione. Questi dati possono fornire, in modo improprio ma attendibile, alcune indicazioni sul mercato delle locazioni.


Tabella 20 - Rimini

Numero stanze

Fasce di canone di locazione mensile

TOTALE

Fino a 200
Euro

Da 200 a
300 Euro

Da 300 a
400 Euro

Da 400 a
00 Euro

Da 500 a
600 Euro

Oltre 600 Euro

Dato non fornito

15

39

33

34

23

7

151

Una stanza

26

50

65

55

18

4

218

Due stanze

47

164

248

228

139

49

875

Tre stanze

29

85

144

162

159

59

638

Quattro stanze e oltre

7

40

57

72

93

41

310

TOTALE

124

378

547

551

432

160

2.192


Tabella 21 - Riccione

Numero stanze

Fasce di canone di locazione mensile

TOTALE

Fino a 200

Euro

Da 200 a

300 Euro

Da 300 a

400 Euro

Da 400 a

500 Euro

Da 500 a

600 Euro

Oltre 600

Euro

Dato non fornito

2

5

2

7

4

2

22

Una stanza

3

9

4

6

-

2

24

Due stanze

9

35

43

38

27

7

159

Tre stanze

3

7

16

12

17

6

61

Quattro stanze e oltre

-

1

2

2

3

2

10

TOTALE

17

57

67

65

51

19

276


Tabella 22 - Santarcangelo di Romagna

Numero stanze

Fasce di canone di locazione mensile

TOTALE

Fino a 200

Euro

Da 200 a

300 Euro

Da 300 a

400 Euro

Da 400 a

500 Euro

Da 500 a

600 Euro

Oltre 600

Euro

Dato non fornito

-

1

4

6

6

3

20

Una stanza

-

-

3

3

-

-

6

Due stanze

2

8

9

4

2

-

25

Tre stanze

2

4

8

11

10

3

38

Quattro stanze e oltre

-

9

7

10

17

9

52

TOTALE

4

22

31

34

35

15

141


A Rimini prevale la classe dimensionale delle due stanze con 875 domande valide pari al 40%; a questa classe dimensionale segue quella costituita dalle tre stanze con 638 domande pari al 29%; non mancano gli alloggi grandi (14%) e i monolocali (10%). I canoni corrispondenti, riferiti all’anno 2002, si collocano prevalentemente tra i 300 ed i 400 euro al mese nel caso delle due stanze e tra i 400 ed i 500 euro mese nel caso di tre stanze. A Santarcangelo predominano abitazioni di dimensioni maggiori, 52 domande su 141 per alloggi di quattro stanze e oltre, 38 domande per abitazioni di tre vani. Circa il 50% dei canoni d'affitto delle abitazioni è compreso tra i 400 e i 600 euro mensili.

A Riccione la tipologia più ricorrente di abitazioni è composta da due stanze con il 58% del totale; la maggior parte dei canoni è compreso tra i 300 ed i 500 euro al mese. È irrilevante la presenza di alloggi di grandi dimensioni ossia di quattro stanze e oltre.


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